DETERMINACIÓN DE LA GANANCIA CUANDO TERRENO Y CONSTRUCCIÓN FUERON ADQUIRIDOS EN DISTINTA FECHA

Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artículos 120 y 126 de la Ley, respectivamente, tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción se estará a lo siguiente:

1. I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción;

2. II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 121 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación;

3. III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate, y

4. IV. El pago provisional se calculará como sigue:

1. a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción III de este artículo se le aplicará la tarifa del artículo 152 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable;

2. b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) de esta fracción, se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción, y

3. c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

CADA COPROPIETARIO DETERMINARA GANANCIA EN ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

Tratándose de la enajenación de inmuebles cuyo dominio pertenezca proindiviso a varias personas físicas, cada copropietario determinará la ganancia conforme al Título IV, Capítulo IV de la Ley; a cada proporción de la ganancia resultante para cada copropietario se le aplicará lo dispuesto en el artículo 120 de la Ley.

En el caso de que no pudieran identificarse las deducciones que correspondan a cada copropietario, éstas se harán en forma proporcional a los derechos de copropiedad.

Lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo será aplicable a la enajenación de inmuebles que realice el representante de la sucesión con consentimiento de los herederos o legatarios, considerando la proporción que a cada uno de ellos le corresponda en la sucesión.

TASA DE ISR CUANDO NO HAY INGRESOS EN LOS CUATRO EJERCICIOS PREVIOS

Para efectos del artículo 120, párrafo primero, fracción III, inciso b) de la Ley, las personas físicas que no hubieran obtenido ingresos acumulables en cualquiera de los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrán determinar la tasa en términos del artículo 120, párrafo segundo de la Ley, respecto de los ejercicios en los cuales no obtuvieron ingresos.

GANANCIA EN ENAJENACIONES A PLAZOS

Para efectos del artículo 120, párrafo último de la Ley, cuando se pacte el pago en parcialidades se procederá como sigue:

1. I. Se determinará la ganancia obtenida en la enajenación y se calculará el pago provisional, aplicando la tarifa del artículo 152 de la Ley a la parte de la ganancia acumulable;

2. II. La parte de la ganancia acumulable deberá acumularse en el año de calendario en que se efectúe la enajenación, con independencia de los ingresos que se perciban por ésta en dicho año de calendario;

3. III. Por la parte de la ganancia no acumulable, se pagará Impuesto conforme al artículo 120, párrafo último, y

4. IV. El contribuyente garantizará el interés fiscal. La garantía será igual a la diferencia que resulte entre el pago provisional que en términos del artículo 126 de la Ley correspondería y el pago provisional que se efectúe en términos de la fracción I de este artículo, más los posibles recargos correspondientes a un año. Cuando la enajenación a plazos se consigne en escritura pública, el fedatario público deberá presentar la garantía mencionada conjuntamente con la declaración del pago provisional.

Antes del vencimiento del plazo de un año contado a partir de la fecha de la enajenación, el contribuyente deberá renovar la garantía por la cantidad que le falte cubrir del Impuesto que se cause sobre la parte de la ganancia no acumulable, más los posibles recargos que se causen por un año más. La renovación de la garantía a que se refiere este párrafo se deberá efectuar cada año hasta que se termine de pagar el Impuesto adeudado y, en el caso de no hacerlo, el crédito se hará exigible al vencimiento de la garantía no renovada.

COSTO DE ADQUISICIÓN DE BIENES ADQUIRIDOS POR PRESCRIPCIÓN

Para efectos del artículo 121 de la Ley, tratándose de la enajenación de bienes adquiridos por prescripción, se determinará su costo conforme al avalúo que haya servido de base para el pago de Impuestos con motivo de la adquisición, disminuido por las deducciones señaladas en el artículo 131 de la Ley. Si en la fecha en que se adquirió no procedía la realización de avalúo, se efectuará uno referido al momento en que la prescripción se hubiera consumado, independientemente de la fecha de la sentencia que la declare. Cuando no pueda determinarse la fecha en que se consumó la prescripción adquisitiva, se tomará como tal aquélla en que se haya interpuesto la demanda.

Queda excluido de esta disposición el caso en que se acuda a la prescripción para purgar vicios en los supuestos del artículo 216, párrafo segundo de este Reglamento.

COSTO DE ADQUISICIÓN DE CONSTRUCCIONES NO COMPROBABLE

Para efectos del artículo 121, fracción II de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo, el valor que corresponda a la construcción.

Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el valor de avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo
de las inversiones.

Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.

DEDUCCIÓN DE PÉRDIDA EN ENAJENACIÓN DE ACCIONES SOLO CONTRA EL MISMO TIPO DE INGRESO

La deducción de la pérdida a que se refiere el artículo 121, párrafo último de la Ley, tratándose de acciones y partes sociales procederá en términos del artículo 28, fracción XVII de la Ley.

REGLAS PARA DISMINUIR LAS PÉRDIDAS

Cuando el contribuyente disminuya la parte de la pérdida a que se refiere el artículo 122, fracción I de la Ley, de los demás ingresos, excepto de los ingresos a que se refiere el Título IV, Capítulos I y II de la Ley, que deba acumular en la declaración anual correspondiente al mismo año en que se sufra la pérdida de que se trate, deberá hacerlo después de efectuar, en su caso, las deducciones correspondientes al del Título IV, Capítulo III de la Ley.

COSTO DE BIENES OBTENIDOS POR RIFAS O DONACIONES

Para efectos de los artículos 123 y 124, párrafo penúltimo de la Ley, se considerará
costo de adquisición:

1. I. Tratándose de bienes adquiridos en rifa o sorteo antes del 1 de enero de 1981, el que haya servido para efectos del impuesto federal sobre loterías, rifas, sorteos y juegos permitidos. Tratándose de bienes adquiridos en rifa o sorteo a partir de la fecha antes citada, el que haya servido para efectos del Impuesto. Si para determinar la base de los mencionados impuestos se practicó avalúo, éste servirá como costo referido a la fecha de adquisición, y

2. II. Tratándose de bienes adquiridos por donación hecha por la Federación, las entidades federativas, municipios u organismos descentralizados, el costo de adquisición que dicho bien haya tenido para el donante. Si no pudiera determinarse el costo que el bien tuvo para el donante, se considerará costo de adquisición del donatario el 80% del valor de avalúo practicado al bien de que se trate referido al momento de la donación.

DIVISIÓN DEL COSTO DEL VALOR DEL TERRENO Y LA CONSTRUCCIÓN SEGÚN AVALÚO

Para efectos del artículo 124, fracción I de la Ley, cuando no pueda separarse del costo comprobado de adquisición, la parte que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, los contribuyentes podrán considerar la proporción que se haya dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien de que se trate, o bien se podrán considerar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición.

BIENES NO SUSCEPTIBLES DE DEPRECIACIÓN

Para efectos del artículo 124, párrafo tercero de la Ley, no se disminuirá el costo de adquisición en función de los años transcurridos, respecto de los siguientes bienes:

1. I. Las obras de arte;

2. II. Los automóviles cuya antigüedad de año modelo sea de 25 o más años a la fecha de la enajenación, y

3. III. Los metales y piedras preciosas, las perlas y las manufacturas de joyería hechas con cualquiera de los citados bienes, siempre que dichos metales, piedras y perlas representen más del 50% del valor de las materias primas incorporadas.

Tratándose de bienes distintos de los señalados en las fracciones anteriores los contribuyentes podrán no disminuir el costo de adquisición en función de los años transcurridos, sólo mediante autorización previa de la autoridad fiscal.

COSTO EN BIENES ADQUIRIDOS EN HERENCIAS, LEGADOS O DONACIÓN

Para efectos del artículo 124, párrafo penúltimo de la Ley, en el caso de inmuebles que hubieren sido adquiridos por herencia, legado o donación, sobre los que un ejidatario hubiere asumido el dominio pleno en términos del artículo 82 de la Ley Agraria, se podrá considerar lo siguiente:

1. I. Como costo de adquisición de dicho inmueble, el valor de avalúo realizado por las personas a que se refiere el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, referido a la fecha de expedición del título de propiedad por parte del Registro Agrario Nacional, y

2. II. Como fecha de adquisición del inmueble, la fecha de expedición del título de propiedad por parte del Registro Agrario Nacional.

SE RELEVA A FEDATARIOS EN INMUEBLES ENAJENADOS POR EMPRESARIOS PF

Para efectos del artículo 126, párrafo tercero de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quedan relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero del Impuesto a que se refiere dicho artículo, cuando la enajenación de inmuebles se realice por personas físicas dedicadas a actividades empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada o copia del acuse de recibo electrónico con sello digital de la declaración correspondiente al último año de calendario para el pago del Impuesto; tratándose del primer año de calendario deberá presentarse copia de la constancia de inscripción en el registro federal de contribuyentes o, en su defecto, de la solicitud de inscripción en el citado registro o, de la cédula de identificación fiscal o, acuse único de inscripción en el registro federal de contribuyentes.

LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES POR CONTRIBUYENTES DEL RIF

Cuando las enajenaciones a que se refiere el párrafo anterior sean efectuadas por contribuyentes que tributen en términos del Título IV, Capítulo II, Sección II de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán efectuar el cálculo y entero del Impuesto en términos del artículo 126 de la Ley.

INMUEBLES ADQUIRIDOS POR ADJUDICACIÓN JUDICIAL O FIDUCIARIA

Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para efectos del artículo 14, fracción II del Código Fiscal de la Federación, considerarán que la enajenación se realiza en el momento en que se finque el remate del bien, debiendo realizar, en su caso, el pago provisional en términos del artículo 126, párrafo tercero de la Ley.

Asimismo, las personas físicas que obtengan ingresos por la adquisición de bienes inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para efectos del artículo 130, párrafo último de la Ley, considerarán como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el avalúo practicado en la fecha en la que se haya fincado el remate, debiendo, en su caso, realizar el pago provisional que corresponda en términos del artículo 132, párrafo segundo de la Ley.

OBLIGACIÓN DE CÁLCULO Y ENTERO DEL ISR DE NOTARIOS, CORREDORES, JUECES Y DEMÁS FEDATARIOS

Para efectos de los artículos 126, párrafo tercero, 127, párrafo tercero y 160, párrafo tercero de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán calcular y, en su caso, enterar el Impuesto que corresponda a dichas enajenaciones de conformidad con las citadas disposiciones legales, aun en el supuesto de enajenaciones de inmuebles consignadas en escritura pública en las que la firma de la escritura o minuta se hubiese realizado por un juez en rebeldía del enajenante.

RETENCIÓN MENOR AL 20% CON DICTAMEN FISCAL POR ENAJENACIÓN DE ACCIONES

Para efectos del artículo 126, párrafo cuarto de la Ley, tratándose de enajenación de acciones, el adquirente por cuenta del enajenante podrá efectuar una retención menor al 20% del total de la operación, siempre que se dictamine la operación relativa por contador público inscrito en términos del Código Fiscal de la Federación y su Reglamento, y se cumplan los siguientes requisitos:

1. I. Presentar el aviso para dictaminar la enajenación, suscrito por el contribuyente y por el contador público que realizará el dictamen correspondiente, a más tardar el día diez del mes de calendario inmediato posterior a la fecha de la enajenación;

2. II. Presentar el dictamen a través de los medios señalados en las reglas de carácter general que al efecto emita el SAT, dentro de los treinta días siguientes a aquél en que se presentó o debió presentarse la declaración del Impuesto e incluir como mínimo los informes siguientes:

   1. a) Dictamen del contador público, el cual deberá estar inscrito en el SAT en términos del artículo 52, fracción I del Código Fiscal de la Federación;

   2. b) Determinación del resultado obtenido en la enajenación, señalando por cada sociedad emisora el precio de las acciones, su costo promedio por acción y el resultado parcial obtenido en la operación;

   3. c) Análisis del costo promedio por acción, señalando por cada una, los siguientes datos:

      1. 1.- Tratándose de la determinación del costo comprobado de adquisición actualizado: Fecha de adquisición, número de acciones, valor nominal, costo comprobado de adquisición y factor de actualización que corresponda. 

      2. En el caso de acciones por las que ya se hubiera calculado el costo promedio por acción: Costo promedio por acción determinado conforme al cálculo efectuado en la enajenación inmediata anterior y la fecha en la que ésta se efectuó, siempre que dicha operación haya sido a su vez dictaminada cumpliendo con los requisitos a que se refiere este artículo, así como la fecha y la autoridad fiscal ante la cual se entregó dicho dictamen;

      3. 2.- Tratándose de la diferencia de los saldos de la cuenta de utilidad fiscal neta a la fecha de adquisición y a la fecha de la enajenación: Saldo a la fecha de adquisición de las acciones, factor de actualización aplicado, determinación del saldo de la cuenta de utilidad fiscal neta a la fecha de adquisición y de enajenación, de las acciones. Para estos efectos los saldos de la cuenta de referencia deberán considerarse en la proporción que le corresponda al enajenante por las acciones adquiridas en la misma fecha;

      4. 3.- Determinación de las pérdidas fiscales pendientes de deducir, los reembolsos pagados y la diferencia a que se refiere el artículo 77, párrafo quinto de la Ley, asignadas en la proporción que de dichos conceptos le correspondan al enajenante, considerando el periodo comprendido desde el mes de adquisición de las acciones y hasta la fecha de enajenación señalando:

         1. i.Tratándose de las pérdidas fiscales pendientes de disminuir a la fecha de la enajenación de las acciones: El análisis por año y factores de actualización aplicados a cada una de las pérdidas pendientes de disminuir, así como al periodo al que corresponde;

         2. ii.Tratándose de los reembolsos pagados: Los factores de actualización aplicados, así como el periodo a que corresponden, y

         3. iii.Tratándose de la diferencia a que se refiere el artículo 77, párrafo quinto
            de la Ley: Los factores de actualización aplicados, así como el periodo al que corresponden, y

      5. 4.- Tratándose de las pérdidas fiscales obtenidas por la emisora antes de la fecha en la que el enajenante adquirió las acciones: El análisis de las pérdidas disminuidas durante el periodo de tenencia del enajenante, en la proporción que de las mismas le corresponden de acuerdo a su tenencia accionaria;

   4. d) Monto original ajustado determinado; número total de acciones que tenga el enajenante de la misma emisora a la fecha de la enajenación; número de acciones que enajena; utilidad o pérdida obtenida por acción y ganancia total obtenida en la operación, y

   5. e) Cálculo del Impuesto a cargo del contribuyente, que se determinará aplicando a la cantidad que resulte de dividir el total de la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años, la tarifa calculada en términos del artículo 126, párrafo segundo de la Ley, y multiplicando el resultado obtenido por el número de años antes citado;

3. III. El texto del dictamen relativo a la enajenación de acciones elaborado por contador público inscrito en el SAT en términos del artículo 52, fracción I del Código Fiscal de la Federación, deberá contener:

   1. a) La afirmación de que examinó la determinación del costo promedio por acción de las acciones enajenadas y la declaración del Impuesto correspondiente y de si ambos procedimientos se llevaron a cabo en términos de la Ley y de este Reglamento.

      En el caso de que el Impuesto retenido al enajenante sea menor que el que se determinaría de aplicar a la ganancia en la enajenación de acciones la tasa máxima de la tarifa del artículo 96 de la Ley, el enajenante deberá calcular el Impuesto sobre dicha ganancia efectuando el entero correspondiente en la declaración de pago provisional que deba presentar, en su caso, por sus demás ingresos, acumulando a los mismos dicho ingreso, en el mes en el que se presente el dictamen respectivo, señalando en el referido dictamen la fecha en la que se efectuó el pago señalado. En este caso el enajenante podrá acreditar contra el Impuesto que resulte a su cargo el monto que le hayan retenido conforme a este artículo;

   2. b) Nombre del enajenante;

   3. c) Nombre del adquirente;

   4. d) Nombre de la sociedad emisora de las acciones;

   5. e) Fecha de la enajenación de las acciones, y

   6. f) Mención en forma específica del alcance del trabajo realizado consistente en la
      verificación de:

      1. 1.- La antigüedad en la tenencia de las acciones;

      2. 2.- Los medios a través de los cuales se cercioró del costo de adquisición de las acciones;

      3. 3.- La determinación de los saldos de la cuenta de utilidad fiscal neta a la fecha de adquisición y a la fecha de enajenación, de las acciones, con base en los datos contenidos en las constancias que deben emitir las sociedades emisoras de las acciones, y

      4. 4.- Las utilidades o dividendos distribuidos que correspondan por acción, mediante la revisión de las actas de asamblea de accionistas respectivas, así como las utilidades o dividendos percibidos por la sociedad;

4. IV. Con base en los documentos a que se refiere este artículo y a los resultados obtenidos, el contador público inscrito emitirá el dictamen señalando la ganancia o pérdida que resulte en la enajenación, el Impuesto correspondiente, así como su fecha de pago y que no se encuentra con impedimento profesional para emitirlo;

5. V. En el caso de observar incumplimiento a las disposiciones fiscales, el contador público inscrito deberá mencionar claramente en qué consiste y cuantificar su efecto sobre la operación, y

6. VI. Que el dictamen se formule de acuerdo con las disposiciones del Reglamento del Código Fiscal de la Federación y demás disposiciones aplicables en materia de contabilidad.

Lo dispuesto en este artículo también será aplicable cuando el adquirente de las acciones no sea residente en el país o sea residente en el extranjero sin establecimiento permanente en México, en cuyo caso el enajenante podrá efectuar un pago provisional menor, siempre que se dictamine la operación relativa por contador público inscrito y se cumpla con los requisitos establecidos en este artículo.

El adquirente podrá no efectuar la retención a que se refiere el artículo 126, párrafo cuarto de la Ley, o efectuar una menor, cuando se trate de acciones emitidas por las personas morales a que se refiere el artículo 79 de la Ley y siempre que la persona moral de que se trate emita constancia en la que se determine la ganancia o pérdida que resulte de la enajenación en términos de este artículo, sin que sea necesario efectuar dictamen por contador público inscrito. Lo dispuesto en este párrafo no será aplicable tratándose de operaciones superiores al monto establecido en el artículo 126, párrafo quinto de la Ley.